Jen v roce 2026 projde v Česku refixací hypoték za zhruba 460 miliard korun. To jsou desítky tisíc rodin, které v praxi poznávají rozdíl mezi „covidovými“ sazbami z let 2020-2022 a dnešní realitou. Skok z 2 % na 4,5 % znamená u průměrné hypotéky navýšení měsíční splátky o 5-9 tisíc. A většina lidí, kteří refixací procházejí, dělá minimálně jednu z chyb, kvůli kterým zbytečně přichází o desítky až stovky tisíc korun.
Tenhle článek je o tom, jaké to chyby jsou a co s tím dělat jinak.
Abychom se bavili konkrétně. Tři typické hypotéky, které vídám nejčastěji, a co s měsíční splátkou udělá přechod z 2,19 % na 4,49 % při třicetileté splatnosti.
| Výše hypotéky | Splátka při 2,19 % | Splátka při 4,49 % | Měsíční rozdíl | Rozdíl za 5 let fixace |
|---|---|---|---|---|
| 3 500 000 Kč | cca 13 300 Kč | cca 17 700 Kč | + 4 400 Kč | + 264 000 Kč |
| 5 000 000 Kč | cca 19 000 Kč | cca 25 300 Kč | + 6 300 Kč | + 378 000 Kč |
| 7 000 000 Kč | cca 26 600 Kč | cca 35 400 Kč | + 8 800 Kč | + 528 000 Kč |
Čtyř až osmitisícový skok v měsíční splátce není u průměrné české rodiny nic, co by šlo „rozpustit“ v rozpočtu. Pro řadu lidí to znamená sáhnout do rezervy, omezit investice do důchodu, přestat si něco dopřávat. V horším případě měsíční deficit.
Otázka je, jestli máte reálně prostor něco s tím udělat. Krátká odpověď: většinou ano. Jen většina lidí to neudělá.
Banky posílají nabídku prodloužení fixace obvykle dva až tři měsíce před koncem. V devíti z deseti případů je to nevýhodná nabídka. Banka ví, že refixace je zdaleka nejjednodušší scénář, a nabízí sazbu „z listu“, tedy zhruba standard toho, co má aktuálně v sazebníku pro existující klienty. Noví klienti u stejné banky přitom mohou dostávat sazbu o 0,3-0,7 procentního bodu nižší.
Zdánlivě jde o detail, ale detail to není.
Rozdíl 0,5 % na hypotéce 5 milionů na 30 let znamená zhruba 1 500 Kč měsíčně. Za pětiletou fixaci je to 90 tisíc. U hypotéky 7 milionů se dostáváte na 130 tisíc rozdílu jen kvůli tomu, že jste se zeptali jinde a vrátili se s tím za svou bankou.
Co funguje v praxi: mít v ruce aspoň dvě konkurenční nabídky a jít s nimi do své banky. V 70 % případů sníží sazbu, aby klienta neztratila. Ne o tolik, kolik nabízí konkurence, ale dost na to, aby to za ten čas stálo.
Klasika. Lidé mají pocit, že přechod k jiné bance znamená papíry, odhady, poplatky a obecně peklo. Reálně: v době refixace můžete hypotéku splatit bez jakýchkoliv sankčních poplatků a přejít jinam. Zákon o spotřebitelském úvěru to stanovuje už od roku 2016.
Banka samozřejmě bude tvrdit, že „administrativa je složitá“. Je stejná jako u nové hypotéky. Odhad nemovitosti, výpis z katastru, doklady o příjmu. Většina toho dnes jde online, odhad často stačí kalkulačkový bez fyzické prohlídky, a kompletní proces trvá 3-6 týdnů.
Co se přehlíží: nová banka za vás v drtivé většině případů platí poplatek za odhad i za vklad do katastru. Realistické náklady na přechod u standardní hypotéky jsou dnes 500-2 000 Kč. Proti úspoře desítek až stovek tisíc na úrocích je to rozhodnutí za pět minut.
Kdy naopak přechod nemá smysl: pokud máte menší zůstatek hypotéky (třeba pod milion) a krátkou zbývající dobu. Tam se fixní náklady a čas nevyplatí.
Tohle je bod, o kterém se mluví nejmíň. Refixace je ze zákona jediný bezproblémový moment, kdy můžete s hypotékou dělat v podstatě cokoliv bez sankcí. Většina lidí to neví a nevyužije.
Co všechno u refixace jde udělat?
Zkrátit splatnost. Když už má být splátka o 6 tisíc vyšší kvůli úroku, můžete se rovnou rozhodnout, že stejné peníze dáte do zkrácení doby. Z 30 let na 20 let uděláte u 4milionové hypotéky obrovský rozdíl v celkovém přeplacení, klidně 800 tisíc až milion.
Mimořádná splátka bez poplatku. Máte našetřených 300 tisíc? V době refixace je můžete hodit do hypotéky bez sankcí. Některé banky to umožňují i průběžně s limity, ale u refixace je to vždy. Snížíte si tím jistinu před výpočtem nových splátek.
Konsolidace dražších úvěrů. Pokud máte spotřebitelský úvěr za 9 % nebo leasing za 7 %, má často smysl je navěsit na hypotéku. I při sazbě 4,5 % to znamená ušetřit tisíce měsíčně. Banka vám hypotéku navýší, pokud to LTV a příjem unesou.
Změna splátkového režimu. Přechod z anuitní na degresivní splácení (platíte víc zpočátku, méně později) se vyplatí lidem, kteří očekávají snížení příjmů v pozdějším věku. Málokdo o tom ví, málokdo to nabízí, ale u některých bank to jde.
Tohle je bod, o kterém se mluví nejmíň. Refixace je ze zákona jediný bezproblémový moment, kdy můžete s hypotékou dělat v podstatě cokoliv bez sankcí. Většina lidí to neví a nevyužije.
Co všechno u refixace jde udělat?
Zkrátit splatnost. Když už má být splátka o 6 tisíc vyšší kvůli úroku, můžete se rovnou rozhodnout, že stejné peníze dáte do zkrácení doby. Z 30 let na 20 let uděláte u 4milionové hypotéky obrovský rozdíl v celkovém přeplacení, klidně 800 tisíc až milion.
Mimořádná splátka bez poplatku. Máte našetřených 300 tisíc? V době refixace je můžete hodit do hypotéky bez sankcí. Některé banky to umožňují i průběžně s limity, ale u refixace je to vždy. Snížíte si tím jistinu před výpočtem nových splátek.
Konsolidace dražších úvěrů. Pokud máte spotřebitelský úvěr za 9 % nebo leasing za 7 %, má často smysl je navěsit na hypotéku. I při sazbě 4,5 % to znamená ušetřit tisíce měsíčně. Banka vám hypotéku navýší, pokud to LTV a příjem unesou.
Změna splátkového režimu. Přechod z anuitní na degresivní splácení (platíte víc zpočátku, méně později) se vyplatí lidem, kteří očekávají snížení příjmů v pozdějším věku. Málokdo o tom ví, málokdo to nabízí, ale u některých bank to jde.
Minimum jsou tři měsíce před koncem fixace. Realisticky ideál je šest měsíců. Ne proto, že byste něco dělali půl roku, ale protože:
Vyjednávání s bankou trvá v průměru 2-4 týdny, než dostanete slušnou nabídku. Příprava refinancování k jiné bance zabere 3-6 týdnů od podání žádosti po schválení. Pokud se mezitím něco změní (nová práce, vyšší příjem, nebo naopak), máte čas to do žádosti promítnout.
Hlavně: vyhnete se panice. Nejhorší rozhodnutí se dělají v posledních dvou týdnech, kdy klient podepíše cokoliv, co mu banka pošle, jen ať to má z krku.
Pokud vás refixace čeká v nejbližších šesti až dvanácti měsících, má smysl začít to řešit teď. U každého vychází správné řešení trochu jinak podle rozpočtu, rezervy a plánů s nemovitostí. Pokud to chcete projít ve vaší konkrétní situaci, ozvěte se.
