Klienti ke mně chodí s otázkou „kolik si můžu půjčit“. Odpověď je matematická a řídí se dvěma zkratkami, o kterých většina lidí nikdy neslyšela, dokud jim banka nevrátila žádost s poznámkou „nevyhovuje regulatorním limitům“. Tyto zkratky jsou DTI a DSTI a rozhodují o schválení nebo zamítnutí drtivé většiny hypoték v Česku.
V minulém článku o bonitě jsem oba parametry stručně zmínil. Teď se chci zaměřit konkrétněji na to, jak se počítají, kde jsou reálné limity v roce 2026, a hlavně kde jsou legální páky, jak čísla ovlivnit ve vůj prospěch. Protože rozdíl mezi „banka schválí 5 milionů“ a „banka schválí 6,5 milionu“ bývá právě v pochopení těchto dvou hodnot.
Jde o dva různé pohledy na stejnou otázku: zvládnete finančně novou hypotéku?
DTI (Debt-to-Income) měří celkovou zadluženost k ročnímu čistému příjmu. Odpovídá na otázku: kolikanásobek vašeho ročního příjmu si celkově půjčíte? Vyjadřuje se jako číslo bez jednotky (například 8,3), které říká „váš celkový dluh je 8,3násobek vašeho ročního čistého příjmu“.
DSTI (Debt Service-to-Income) měří měsíční zatížení splátkami k měsíčnímu čistému příjmu. Odpovídá na otázku: kolik procent vašeho čistého příjmu půjde na splátky? Vyjadřuje se v procentech (například 42 %), které říká „42 % vašeho čistého příjmu spolknou splátky“.
Rozdíl je v tom, na co se dívají. DTI hlídá celkovou úroveň zadlužení, aby se nestalo, že si člověk nabere víc, než v součtu unese. DSTI hlídá měsíční cashflow, aby splátky nespotřebovaly větší část příjmu, než člověk zvládne.
Česká národní banka nastavuje limity, které banky musí dodržovat u převážné většiny nových hypoték. Aktuální hodnoty pro rok 2026:
| Ukazatel | Do 36 let | Nad 36 let |
|---|---|---|
| DTI | 8,5 | 9,5 |
| DSTI | 45 % | 50 % |
| LTV | 90 % | 80 % |
Věková hranice 36 let existuje kvůli logice, že mladší člověk má před sebou delší produktivní život a delší období na splacení, takže může nést větší úvěr relativně k dnešnímu příjmu.
Banky mohou v omezené míře udělovat výjimky (typicky do 5 % nových úvěrů), ale u drtivé většiny žádostí platí limity striktně. Pokud jste nad limitem, banka neschválí bez ohledu na to, jak dobrý jinak jste klient.
Konkrétní příklad, aby to bylo hmatatelné. Zaměstnanec 32 let, čistý příjem 55 000 Kč měsíčně, čili 660 000 Kč ročně. Chce hypotéku 5 milionů, splátka bude 22 000 Kč. Kromě toho splácí kreditku 1 500 Kč měsíčně a spotřebák za auto 4 000 Kč měsíčně.
Výpočet DTI: Celkový dluh po sjednání hypotéky bude 5 000 000 (hypotéka) + 30 000 (zůstatek kreditky) + 180 000 (zůstatek spotřebáku) = 5 210 000 Kč. Roční čistý příjem 660 000 Kč. DTI = 5 210 000 / 660 000 = 7,9. Limit pro mladšího 8,5, tedy vejde se.
Výpočet DSTI: Celkové měsíční splátky po sjednání hypotéky budou 22 000 (hypotéka) + 1 500 (kreditka) + 4 000 (spotřebák) = 27 500 Kč. Měsíční čistý příjem 55 000 Kč. DSTI = 27 500 / 55 000 = 50 %. Limit pro mladšího 45 %, tedy nevejde se.
Vidíte v čem je vtip. Klient je v DTI v pohodě, ale DSTI ho vyřazuje. Aby banka schválila, musí dostat DSTI pod 45 %. To znamená snížit celkové měsíční splátky na max 24 750 Kč. Rozdíl 2 750 Kč měsíčně, který musí odněkud zmizet.
Praktická otázka: co dělat, když vás jeden z limitů vyřazuje?
Zbavit se drobných úvěrů před žádostí. V příkladu výše by doplacení kreditky (30 tisíc) a spotřebáku (180 tisíc) snížilo měsíční splátky o 5 500 Kč a DSTI by kleslo z 50 % na 40 %. Zároveň zmizí 210 tisíc z celkového dluhu, což zlepší i DTI. Pokud máte volnou hotovost a zvažujete hypotéku, doplacení drobných úvěrů před žádostí je jedna z nejúčinnějších pák.
Prodloužit splatnost hypotéky. Splátka 5 milionů na 25 let je zhruba 25 300 Kč. Na 30 let 22 000 Kč. Na 40 let (u některých bank možné) 19 800 Kč. Rozdíl v DSTI dělá 10 procentních bodů. Nevýhoda: celkově zaplatíte na úrocích víc. Ale pokud potřebujete projít limitem, je to legitimní páka.
Přidat spolužadatele. Manžel, partner, rodič s vlastním příjmem. Bonita se počítá společně. Ale pozor, spolužadatel je za úvěr plně zodpovědný, takže tohle je závazek s dopadem na jeho vlastní budoucí bonitu, například pokud by chtěl žádat o vlastní úvěr.
Zvýšit doložitelný příjem. OSVČ, kteří v letech před hypotékou minimalizovali daňový základ, mají v čísle pro banku nižší příjem, než reálně mají. Přiznat vyšší zisk rok před hypotékou znamená vyšší daň, ale zároveň vyšší akceptovaný příjem a lepší limity DTI/DSTI.
Zrušit nevyužívané kreditní karty a kontokorenty. Kreditka s limitem 50 000 Kč, kterou nepoužíváte, se pro banku počítá jako potenciální splátka 1 500 – 2 500 Kč měsíčně. Zrušte ji před žádostí a rezerva v DSTI se zvětší.
Zvýšit vlastní zdroje. Nižší hypotéka znamená nižší splátku i nižší celkový dluh. 300 tisíc navíc do vlastních zdrojů (a tedy méně půjčovaných) sníží splátku u typické hypotéky zhruba o 1 500 Kč měsíčně, tedy DSTI o 3 procentní body.
V praxi vidím opakovaně čtyři situace, ve kterých se klient okrádá o schválení nebo lepší podmínky.
Ignorování drobných splátek. Klient v hlavě má „platím jen hypotéku a auto“, ale zapomíná na kreditku, kontokorent, spotřebitelský úvěr na notebook, leasing na chytré hodinky. Všechno to banka vidí v registru a všechno se sčítá.
Podcenění vlivu kreditky. Kreditka s nulovým zůstatkem, ale limitem 80 000 Kč se počítá do DSTI, jako by měla splátku 2 400 – 4 000 Kč měsíčně. Klient si myslí „vždyť ji nepoužívám“, ale banka počítá s tím, že ji použít můžete.
Nesprávné doložení příjmu. OSVČ, který má nepravidelný příjem, si typicky myslí „budu bance ukazovat můj nejlepší rok“. Banka ale bere průměr posledních dvou daňových přiznání a k tomu si dělá vlastní přepočet. Realistické doložení je klíčové.
Půjčka od rodiny jako „vlastní zdroje“. Klient si půjčí od rodiče 500 tisíc na vlastní zdroje, aby splnil LTV. Banka to nakonec zjistí přes bankovní pohyby a považuje za skrytý úvěr. Zamítnutí je jistota. Buď to řešit oficiálně jako darování, nebo jako reálnou půjčku s dopadem na DTI/DSTI.
Teoretické limity od ČNB jsou stejné pro všechny banky, ale reálný proces se dramaticky liší. Interní pravidla bank určují, jak konkrétně počítají příjem OSVČ, jak zohledňují variabilní složky mzdy (bonusy, provize), jak se dívají na příjmy z pronájmu, kolik odečítají z příjmu za dítě, jaké splátky započítávají u revolvingových produktů.
Klient s příjmem 60 000 Kč čistého u zaměstnavatele plus bonus 15 000 Kč měsíčně: jedna banka počítá jen fixní část, druhá polovinu bonusu, třetí plnou částku. Rozdíl v DSTI dělá klidně 10 procentních bodů. Rozdíl v maximální hypotéce jde do milionů.
Podobně u OSVČ: banka A vyžaduje 2 daňová přiznání a bere průměr, banka B vezme lepší z posledních dvou let, banka C dělá vlastní přepočet z bankovních pohybů. Klient, který je u banky A na hraně a nedostane schválení, může být u banky B pohodlně nad čárou.
Tohle je taky důvod, proč nemá smysl řešit hypotéku jen se svojí bankou. Reálná odpověď „kolik si můžu půjčit“ se získává srovnáním víc bank zároveň, kde si každá počítá svoje.
DTI a DSTI jsou matematická pravidla, která rozhodují o schválení hypotéky víc než sazba, LTV nebo cokoli jiného. Znát je znamená vědět, kde stojíte a co udělat, aby výsledek byl lepší. Pokud plánujete hypotéku v příštích měsících a nejste si jisti, jestli budete v limitech, dává smysl to spočítat konkrétně na vaší situaci a srovnat s tím, jak by to viděly různé banky. Pokud to chcete probrat, ozvěte se.
