Realitní fondy jsou poslední roky v Česku jeden z nejpopulárnějších investičních produktů. Klienti se mě na ně ptají pravidelně, typicky ve formulaci „Honzo, slyšel jsem, že realitní fondy jsou bezpečné a dělají 5-6 %, co si o tom myslíte?“ Odpověď je ano i ne. Jsou to zajímavé produkty, ale kolem nich se v Česku hodně zjednodušuje a ne všechno, co se o nich říká, je přesné.
Článek je o tom, co realitní fond reálně je, kde má smysl v portfoliu, jaká jsou jeho skutečná pro a proti, a hlavně na co si dát pozor při výběru.
Realitní fond je investiční fond, který místo akcií nebo dluhopisů drží nemovitosti. Typicky to jsou kancelářské budovy, logistická centra, obchodní parky, někdy rezidenční nemovitosti. Fond je buď celé vlastní, nebo v nich drží podíl. Peníze pro investory generuje ze dvou zdrojů: pronájem (to je většina výnosu) a růst hodnoty nemovitostí v portfoliu.
V Česku existují dva základní typy. Fondy pro kvalifikované investory, tedy produkty s minimem vstupu kolem milionu (nebo zjednodušeně od 125 tisíc při čestném prohlášení), které mívají širší paletu strategií. A fondy pro drobné investory, běžně dostupné od pár tisíc korun, které jsou regulované přísněji.
Hlavní rozdíl proti přímé investici do nemovitosti: nemusíte koupit celou budovu za 50 milionů, nemusíte shánět nájemce, řešit údržbu a papíry. Koupíte podílový list a fond to dělá za vás.
Realitní fondy plní specifickou roli, která není ani „jen dluhopisy“, ani „jen akcie“. Je to třetí kategorie aktiv s vlastní dynamikou.
Dluhopisy dávají stabilitu, ale v inflačním prostředí ztrácejí reálnou hodnotu. Akcie dávají růst, ale s vysokou volatilitou. Nemovitosti (a tedy i realitní fondy) se svým profilem pohybují někde mezi: předvídatelnější cashflow z nájmů, ochrana před inflací (nájmy se valorizují), ale bez takové růstové dynamiky jako akcie.
Typický výnos kvalitního realitního fondu v Česku se pohybuje v pásmu 5-6 % ročně po odečtení poplatků. Což je prostor, který dluhopisy dnes nenabízejí a akcie nabízí s výrazně vyšším rizikem v krátkém horizontu. Pro konzervativnějšího investora nebo jako doplněk akciového portfolia dává smysl.
V portfoliu bývá rozumné držet realitní fondy v rozmezí 10-25 % podle profilu. Méně u agresivního investora, víc u konzervativního.
Reálný majetek v pozadí
Tohle je psychologicky i prakticky důležité. Fond vlastní konkrétní budovy, které existují, mají hodnotu a generují nájem. Není to abstraktní derivát. Pro lidi, kteří se akcií bojí, je tahle „hmatatelnost“ důvod, proč realitním fondům víc věří.
Relativně nízká volatilita
Ceny nemovitostí se hýbou pomaleji než akcie. V krizovém roce 2008 reality také spadly, ale ne o 40 % za tři měsíce. Korekce je pomalejší a fond má čas reagovat. Pro investora s nižší tolerancí vůči výkyvům je to příjemnější.
Ochrana před inflací
Nájemní smlouvy na komerčních nemovitostech jsou typicky indexované podle inflace. Když inflace roste, rostou i nájmy, a tedy i výnosy fondu. Dluhopisy v inflačních obdobích reálně ztrácejí. Realitní fondy se drží lépe.
Přístupnost
Pro investici do komerční nemovitosti potřebujete desítky milionů, odborný tým a roky zkušeností. Přes fond jste v tomhle segmentu už od pár tisíc korun s profesionální správou.
Geografické rozložení a diverzifikace
Kvalitní fondy neinvestují jen do Prahy, ale napříč střední Evropou, případně po celé EU. To je důležitý bod, který se v diskuzích opomíjí. Investice do jedné nájemní bytové jednotky v Plzni je koncentrované riziko. Fond s portfoliem 50 nemovitostí v pěti zemích je diverzifikovaný na úplně jiné úrovni. Jedna problémová lokalita, jeden neplatící nájemce, jedna regionální krize mají minimální dopad na celkový výnos. U přímé investice do bytu na pronájem jedna špatná zkušenost s nájemníkem může pokazit rok.
Likvidita proti přímé nemovitosti
Byt k pronájmu se prodává 3-6 měsíců, někdy déle. Podíl v realitním fondu typicky vypíšete k proplacení a peníze máte v řádu dnů až týdnů u otevřených fondů. To je zásadní rozdíl, pokud peníze v nečekanou chvíli potřebujete.
Likvidita je relativní, ne absolutní
Tady musím být konkrétnější, protože v reklamách to nezazní. Otevřené realitní fondy pro drobné investory mají povinnost zpětného odkupu, ale mohou odkup dočasně pozastavit, pokud žádosti o výběr přesáhnou určitou hranici likvidních prostředků. V krizových obdobích (2008, 2020) k tomu v zahraničí reálně docházelo, některé fondy „zamrzly“ na měsíce. V Česku je tahle situace vzácnější, ale možná. Fondy pro kvalifikované investory mívají navíc omezené období, kdy lze žádat o odkup (například jednou za kvartál nebo rok). Likvidita je lepší než u přímé nemovitosti, ale ne stejná jako u akcií.
Výnos kolem 5-6 % není zaručený
Je to cíl a historický průměr kvalitních fondů. V letech, kdy rostou sazby a tlak na komerční nemovitosti (jako 2022-2023), byly výnosy u některých fondů výrazně nižší. Dlouhodobě to většina kvalitních fondů dohání, ale očekávat „jistých 6 %“ je mylné.
Oceňování je předmětem diskuze
Fond oceňuje své nemovitosti typicky jednou ročně nebo pololetně na základě znaleckých posudků. To je ale odhad, ne tržní cena. Může se stát, že hodnota uvedená v reportech je vyšší, než by fond za nemovitost reálně dostal při prodeji. Tohle téma v Česku v posledních letech rezonovalo kolem některých fondů. Není to důvod nedělat to, je to důvod si fond pořádně prověřit.
Poplatková struktura bývá vyšší
Vstupní poplatek u českých retailových realitních fondů bývá 3-5 %, výstupní poplatek při brzkém odkupu podobně, správcovský poplatek 1,5-2,5 % ročně. To je výrazně víc než u akciových ETF, kde se běžný TER pohybuje kolem 0,2-0,5 %. U realitního fondu to dává smysl (aktivní správa nemovitostí), ale musíte s tím počítat. Propagovaný výnos 5-6 % obvykle už poplatky zahrnuje, ale detail se vyplatí ověřit.
Koncentrace na komerční segmenty
Většina velkých realitních fondů se soustředí na kanceláře, logistiku a retail. Pokud se v ekonomice mění dynamika (home office, e-commerce mění poptávku po typech nemovitostí), může to fond zasáhnout. Diverzifikace napříč segmenty je tedy další věc, na kterou koukat.
| Kritérium | Spořicí účet | Dluhopisy | Realitní fond | Akciové ETF | Investiční byt |
|---|---|---|---|---|---|
| Očekávaný výnos | 3-4 % | 3-5 % | 5-6 % | 7-9 % | 4-6 % čistého |
| Volatilita | Žádná | Nízká-střední | Střední | Vysoká | Nízká (ale iluzorně) |
| Likvidita | Okamžitá | Vysoká | Střední | Vysoká | Nízká |
| Ochrana před inflací | Částečná | Slabá | Dobrá | Dobrá | Dobrá |
| Minimální vstup | Tisíce | Tisíce | Tisíce | Tisíce | Miliony |
| Časová náročnost | Minimální | Minimální | Minimální | Minimální | Vysoká |
Tabulka ukazuje, proč realitní fond dává smysl jako doplněk, ne jako hlavní složka. Má solidní kombinaci parametrů, ale nevyhraje v žádné kategorii samostatně.
Tohle je bod, který by měl být první. „Realitní fond“ je generický pojem, pod kterým se skrývají dramaticky odlišné produkty. Srovnávat průměrný český retailový fond s etablovaným německým nebo nizozemským fondem je jako srovnávat různé investiční kategorie.
Na co při výběru koukat: jak dlouho fond funguje (minimum 5-10 let historie, ideálně přes krizi 2008 a 2020), jaké je složení portfolia (kolik nemovitostí, geograficky rozložených), jaké má obsazení (obsazenost pod 90 % je varovný signál), kdo nemovitosti oceňuje (renomované mezinárodní firmy vs. lokální hráči), jaký je poměr vlastního kapitálu a dluhu (pákovaný fond s dluhem nad 50 % hodnoty portfolia je v krizi rizikovější), jak často a za jakých podmínek lze vybírat peníze.
Mezi solidními a problematickými realitními fondy v Česku existuje rozdíl, který u akciových ETF nemá obdobu. Tam koupíte MSCI World u tří různých poskytovatelů a výsledek je v podstatě stejný. U realitních fondů výběr rozhoduje o skutečných penězích, které za 10 let vyberete.
Realitní fondy jsou smysluplná součást portfolia pro konzervativnější investory nebo jako diverzifikace proti akciové složce. Klíčový je výběr konkrétního fondu a zařazení do struktury podle celkového plánu. Pokud to chcete projít ve vaší situaci a porovnat konkrétní možnosti, dává smysl to probrat.
