V článku o optimální délce fixace jsem psal o tom, že volba není daná trhem, ale situací klienta. Teď se chci zaměřit konkrétně na srovnání dvou nejčastějších variant, o kterých dnes klienti uvažují: pětiletá versus desetiletá fixace. Obě mají svoje místo, ale dávají smysl úplně jiným typům lidí a v úplně jiných tržních situacích.
Pravidlo, které funguje historicky dobře: když jsou sazby na cyklickém dně nebo blízko něj, fixuj na co nejdýl. Když jsou sazby vysoko a čeká se pokles, fixuj krátce.
Problém je, že „dno cyklu“ se pozná až zpětně. V roce 2021, kdy byly hypoteční sazby kolem 2 %, si málokdo uvědomoval, že fixovat na 10 let by bylo rozhodnutí roku. Kdo tehdy zvolil desetiletku, má dnes splátku o polovinu nižší než ti, kdo zvolili pětiletku a letos řeší refixaci na 4,5 %.
V roce 2026 jsme v jiné situaci. ČNB snižuje sazby, trh předpokládá další pohyb dolů, ale nikdo neví, jak daleko a jak rychle. Nejsme na vrcholu jako v roce 2023 (kdy byly sazby přes 6 %), ale nejsme ani na dně. Takže jednoznačné „fixuj na co nejdýl“ neplatí.
Co ale platí: čím delší fixace, tím víc se vsázíte na to, že sazba, kterou dnes zafixujete, bude výhodná po celou dobu. Desetiletá fixace je tedy úzce spojená s vaším odhadem budoucího vývoje sazeb. Pětiletá vám dává mezikrok, kde si situaci můžete přehodnotit.
Kratší a delší fixace se neliší jen ve flexibilitě, ale i v samotné sazbě. Banky za delší fixaci typicky účtují mírnou prémii, protože berou na sebe větší úrokové riziko.
| Fixace | Typická sazba (2026) | Měsíční splátka u 5 mil. na 30 let | Za celé období fixace |
|---|---|---|---|
| 3 roky | 4,35 % | cca 24 900 Kč | 3 roky celkem 896 400 Kč |
| 5 let | 4,50 % | cca 25 300 Kč | 5 let celkem 1 518 000 Kč |
| 7 let | 4,65 % | cca 25 700 Kč | 7 let celkem 2 158 800 Kč |
| 10 let | 4,80 % | cca 26 200 Kč | 10 let celkem 3 144 000 Kč |
Rozdíl mezi pětiletou a desetiletou fixací na stejném úvěru je zhruba 900 Kč měsíčně. Za 10 let to dělá kolem 108 tisíc. Tohle je prémie, kterou platíte za jistotu stabilní sazby na dvojnásobně dlouhou dobu.
Otázka, jestli se ta prémie vyplatí, závisí na tom, jestli sazby za 5 let budou nižší, stejné, nebo vyšší než dnes. Kdybychom to věděli, bylo by rozhodnutí jednoduché. Nevíme, takže se rozhoduje podle něčeho jiného.
Dlouhá fixace dává smysl třem typům klientů.
Klient v životní fázi, kde potřebuje stabilitu na dlouhou dobu. Mladá rodina, kde čekají dítě nebo je právě narozené. Partneři plánují dceru/syna ve škole, rodičovskou, možná druhé dítě. Napjatý rozpočet kvůli jednomu příjmu během rodičovské, vyšší výdaje na dítě. V téhle fázi má klient na 7-10 let před sebou období, kdy prostě potřebuje vědět, že splátka bude stejná. Desetiletá fixace mu to dá.
Klient, který má hypotéku jako zásadní závazek a nemá prostor ji případným skokem absorbovat. Pokud by navýšení splátky o 3-5 tisíc znamenalo vážný rozpočtový problém, delší fixace je vlastně pojistka. Platíte za ni mírně vyšším měsíčním pojistným, ale v případě nepříznivého vývoje sazeb se nedostanete do situace, kterou neustojíte.
Klient, který je přesvědčený, že sazby budou dlouhodobě stoupat. Tohle je spekulativní rovina. Pokud jste přesvědčený, že ekonomika Česka a sazby půjdou nahoru, zafixovat si dnešní úroveň na deset let je obrana proti tomu scénáři. Realisticky ale: nikdo vám nezaručí, že tahle předpověď vyjde.
Kratší fixace dává smysl jinému profilu klienta.
Klient, který předpokládá životní změnu do 5-7 let. Prodej nemovitosti, stěhování za prací, větší mimořádná splátka z očekávaného příjmu (prodej firmy, dědictví). Při desetileté fixaci byste v plánovaném okamžiku platili sankce za předčasné splacení nebo jste museli nemovitost nechat zastavenou déle, než chcete. Pětiletka vám dá možnost s hypotékou flexibilně pracovat.
Klient s rezervou a stabilním příjmem, který si může dovolit volatilitu. Dvoupříjmová rodina, kde oba partneři mají stabilní práci, žijí podstatně pod možnostmi příjmu a mají pohotovostní rezervu na 6-12 měsíců. Tady delší fixace stojí peníze zbytečně, protože klient reálně riziko vyššího úroku ustojí bez problému.
Klient, který je přesvědčený, že sazby budou klesat. Pokud sledujete makroekonomiku a věříte, že ČNB bude dál snižovat sazby a trh se dostane dolů, kratší fixace vám umožní se v roce 2028 nebo 2029 dostat k nižší sazbě. Opět spekulativní, ale symetrická k předchozí situaci.
Tohle je bod, který mi přijde důležitý a málo se o něm mluví. Desetiletá fixace se prodává jako „jistota“. Marketingově to vypadá tak, že si na deset let pořídíte klid. Realita je trochu složitější.
V desetileté fixaci jste deset let uzamčeni. Během tohoto období se nedostanete bez sankcí k jiné bance, k nižší sazbě (pokud sazby výrazně klesnou), k přestavbě úvěru podle změněné situace. Pokud za tři roky zjistíte, že současná banka má nekvalitní servis, nebo pokud nastane osobní situace, ve které byste hypotéku chtěli restrukturalizovat, máte omezené manévrovací pole.
Zákon vám sice umožňuje při každém výročí zaplatit mimořádnou splátku až 25 % zůstatku bez sankce (od roku 2024 novelizovaná pravidla). Ale celé refinancování mimo fixaci znamená buď zaplatit sankci, nebo čekat na konec desetiletého období.
Pro někoho je to kompromis, který akceptuje výměnou za stabilitu. Pro někoho jiného je to svázanost, která ho za tři roky začne štvát. Rozhodnutí by se nemělo dělat v momentu podpisu, ale s vědomím toho, co deset let uzamčení znamená.
Zjednodušené pravidlo, které používám jako výchozí bod:
Pokud čekáte výraznou životní změnu do 5 let (dítě, nová nemovitost, velká mimořádná splátka, změna práce) tak nejdřív si ujasněte, jestli to bude změna kompatibilní s dlouhou fixací, nebo ne. U rodiny s dítětem typicky dává smysl desetiletka (stabilita v napjatém období). U plánovaného prodeje nemovitosti pětiletka (flexibilita).
Pokud žádnou zásadní změnu do 5 let nečekáte a máte napjatější rozpočet → desetiletka dává smysl. Mírně vyšší pojistné za deset let klidu je dobrá investice.
Pokud máte rezervu, stabilní situaci a toleranci vůči volatilitě → pětiletka, protože si můžete dovolit se za pět let dostat k potenciálně lepší sazbě, a když to nevyjde, ustojíte to.
A ještě jeden aspekt, o kterém jsem psal v předchozím článku: rozhodnutí mezi fixacemi není záležitost jedné banky. Rozdíl 0,1-0,2 procentního bodu mezi pětiletou a desetiletou u jedné banky může vypadat jako jediná volba, ale jiná banka nabízí úplně jiný rozdíl a úplně jiné podmínky pro mimořádné splátky v průběhu fixace. Srovnání víc bank zároveň dá skutečnou cenu za každou variantu.
Volba mezi pětiletou a desetiletou fixací není jen o sazbě, ale o kombinaci sazby, vaší životní fáze a toho, co od hypotéky reálně čekáte. Pokud vás čeká nová hypotéka nebo refixace v nejbližších měsících, má smysl to projít individuálně se všemi parametry, ne jen podle nabídky jedné banky. Pokud to chcete probrat konkrétně, ozvěte se.
