Jednou z největších překážek při koupi nemovitosti dnes není výše splátky, ale vlastní úspory. Banky standardně financují 80–90 % hodnoty nemovitosti, což znamená, že kupující musí mít připravených 10–20 % z kupní ceny. U bytu za 5 milionů korun jde o částku 500 000 až 1 000 000 Kč.
Pro mnoho lidí to znamená odklad bydlení o několik let. Přitom existuje legální a běžně využívané řešení, které umožňuje financovat nemovitost i bez vlastních úspor. Klíčem je správné nastavení zajištění hypotéky.
Banka se primárně dívá na poměr mezi výší úvěru a hodnotou zajištění, tzv. LTV (Loan-to-Value). Pokud kupujete nemovitost za 5 milionů korun a banka poskytne hypotéku 4 miliony, LTV je 80 %.
Problém nastává ve chvíli, kdy klient nemá zbývající milion korun. V takovém případě existuje možnost, jak tento rozdíl pokrýt jiným způsobem než hotovostí.
Řešením je rozšíření zajištění o další nemovitost.
Místo vlastních úspor lze do zástavy přidat další nemovitost. Banka pak posuzuje hodnotu obou nemovitostí dohromady, čímž se sníží riziko a umožní financovat až 100 % kupní ceny.
Typický příklad z praxe:
| Situace | Bez dozajištění | S dozajištěním |
|---|---|---|
| Kupní cena bytu | 5 000 000 Kč | 5 000 000 Kč |
| Hypotéka | max. 4 000 000 Kč | 5 000 000 Kč |
| Nutné vlastní zdroje | 1 000 000 Kč | 0 Kč |
| Další zajištění | žádné | například byt rodičů |
Banka má díky druhé nemovitosti dostatečné zajištění a může poskytnout plnou výši financování.
Nejčastěji se využívají:
byt nebo dům rodičů,
vlastní investiční nemovitost,
stavební pozemek,
rekreační objekt splňující podmínky banky,
jiná nemovitost bez úvěru nebo s nízkým zůstatkem hypotéky.
Důležité je, že nemovitost zůstává majetkem původního vlastníka. Slouží pouze jako zástava pro banku, nikoliv k převodu vlastnictví.
Největší výhodou je možnost pořídit nemovitost bez čekání na vytvoření vysokých úspor. V praxi to znamená, že klient nemusí několik let odkládat bydlení, zatímco ceny nemovitostí rostou rychleji než jeho schopnost spořit.
Další zásadní výhodou je zachování likvidity. Klient může ponechat své peníze jako rezervu, využít je na rekonstrukci nebo investovat jiným způsobem. Finanční stabilita není založená jen na vlastnictví nemovitosti, ale také na schopnosti reagovat na nečekané situace.
Z pohledu strategie to umožňuje efektivněji pracovat s kapitálem a neblokovat všechny prostředky v jedné transakci.
Toto řešení je vhodné zejména pro lidi, kteří mají stabilní příjem, ale nemají dostatečné úspory. Typicky jde o mladé klienty na začátku kariéry, kteří mají potenciál růstu příjmu, ale zatím nestihli vytvořit dostatečný kapitál.
Stejně tak jde o efektivní nástroj pro investory. Ti často nechtějí použít vlastní hotovost, protože ji mohou využít pro další investice s vyšším výnosem. Dozajištění jim umožňuje růst rychleji a efektivněji.
Velmi často se využívá i v rodinách, kde rodiče pomohou dětem formou zajištění, aniž by museli poskytovat přímé finanční prostředky.
Každé zajištění znamená odpovědnost. Pokud by klient přestal splácet, banka má právo řešit zástavu. Proto je vždy nutné nastavit hypotéku tak, aby byla dlouhodobě bezpečná a odpovídala reálným možnostem klienta.
Klíčové je také správné nastavení strategie do budoucna. Ve většině případů lze po čase druhou nemovitost ze zástavy uvolnit, například po splacení části úvěru nebo růstu hodnoty nemovitosti.
Správná struktura hypotéky hraje zásadní roli v tom, jak velkou flexibilitu bude mít klient v dalších letech.
Každá situace je individuální a záleží na příjmech, hodnotě nemovitostí i dlouhodobých plánech. Na konzultaci posuzuji, jaké jsou vaše reálné možnosti financování, jak nastavit hypotéku bezpečně a jak využít dostupné nástroje tak, aby dávaly smysl nejen dnes, ale i v budoucnu.
