Česká národní banka upravila svá makroobezřetnostní doporučení pro banky v oblasti hypotečního financování. Změny, které mají vstoupit v platnost od 1. dubna 2026, se týkají především hypoték na investiční nemovitosti, nikoli vlastního bydlení. Pro investory to znamená nutnost počítat s vyššími nároky na vlastní kapitál i přísnějším posuzováním celkového zadlužení.
Je důležité zdůraznit, že nejde o zákonný zákaz ani plošné „utahování šroubů“, ale o doporučení ČNB bankám, jak mají u investičních hypoték řídit riziko.
Doporučení se vztahuje na případy, kdy banka vyhodnotí nákup nemovitosti jako investici, typicky:
V praxi dnes banky často dokážou obhájit první a druhou nemovitost jako vlastní bydlení, pokud to dává smysl z hlediska životní situace klienta. Od třetí nemovitosti už je ale většina klientů bankami automaticky posuzována jako investor.
Změna doporučení se netýká hypoték na vlastní bydlení. U nich zůstává nastavení stejné:
Stejně tak se doporučení nevztahuje na rekreační nemovitosti určené k vlastnímu užívání, pokud nejsou pořizovány jako investice.
Vyšší podíl vlastních zdrojů
ČNB doporučuje bankám, aby u investičních hypoték poskytovaly úvěr maximálně do výše 70 % hodnoty nemovitosti. Jinými slovy, investor by měl mít připraveno alespoň 30 % vlastních zdrojů.
To výrazně mění matematiku investičních nákupů, zejména u klientů, kteří byli zvyklí pracovat s vyšší pákou.
Omezení celkového zadlužení (DTI)
Dalším doporučením je omezení ukazatele DTI, tedy poměru celkového zadlužení vůči čistému ročnímu příjmu. U investičních hypoték by dluh neměl překročit sedminásobek ročního čistého příjmu žadatele nebo domácnosti.
Do tohoto výpočtu se započítávají veškeré úvěry, nejen nová hypotéka. Pro investory s více nemovitostmi to znamená nutnost pečlivě pracovat s cashflow, strukturou dluhů a případným zajištěním.
Cílem změny není zabrzdit investice jako takové, ale snížit rizika spojená s vyšším zadlužením investorů v prostředí rostoucích cen nemovitostí a kolísajících úrokových sazeb.
Investiční nemovitosti jsou citlivější na výpadek příjmů z nájmu, změny trhu nebo růst nákladů. Vyšší podíl vlastního kapitálu a rozumnější práce s dluhem zvyšují stabilitu jak investorů, tak bankovního sektoru jako celku.
Pro investory to znamená především:
Naopak pro stabilní investory s dobrými příjmy, rezervami a jasným plánem nepůjde o zásadní překážku, ale spíše o úpravu strategie.
Pokud uvažujete o investiční nemovitosti v roce 2026 a později, dává smysl:
ČNB nemění pravidla pro běžné hypotéky na bydlení, ale zpřesňuje doporučení pro financování investičních nemovitostí. Pro část investorů to znamená vyšší vstupní nároky, pro celý trh pak tlak na větší stabilitu a odpovědnější práci s dluhem.
Kdo investuje s dlouhodobým plánem, rezervami a realistickým pohledem na cashflow, nemusí se změn obávat. O to důležitější ale bude mít financování správně nastavené už na začátku.
